Traum vom eigenen Haus: Gute Aussichten für ein Eigenheim an der Loreley

Grundlage für die Erschließung eines Neubaugebietes und damit auch die Rahmenbedingungen für den Hausbau, dessen Art, Umfang und Aussehen finden sich in sogenannten Bebauungsplänen. „Um aber einen Bebauungsplan aufstellen zu können, bedarf es eines gültigen, dem Bebauungsplan einer Gemeinde übergeordneten Flächennutzungsplanes, der den Rahmen für die einzelnen Bebauungspläne der Gemeinden gibt“, teilt die VG Loreley mit. Während die Gemeinde für die Bebauungspläne zuständig ist, ist das für den Flächennutzungsplan die VG.

Im Landesgesetz über die freiwillige Fusion der beiden VG Braubach und Loreley ist geregelt, dass die neue VG Loreley innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nach der Gebietsänderung einen Flächennutzungsplan aufzustellen hat. Die Flächennutzungspläne für die alten VG Braubach und Loreley gelten in deren Gebieten fort, bis der Flächennutzungsplan für die neue VG Loreley wirksam wird. Dies wäre also im Jahr 2015 gewesen. „Dieser Prozess ist anfangs sehr schleppend verlaufen. Die Zusammenführung der Flächennutzungspläne wurde zwar damals in den Gremien der neuen VG Loreley seinerzeit so beschlossen, jedoch verzögerte sich die Umsetzung über mehrere Jahre“, heißt es in einer Pressemitteilung.

„Die Entwicklung der 
Einwohnerzahlen unserer Verbandsgemeinde liegt mir sehr am Herzen.“

VG-Bürgermeister Wike Weiland

Inzwischen gibt es für die Verbandsgemeinden einen so genannten Schwellenwert, der beschreibt, wie viel Fläche in der Summe aller Gemeinden und Städte zum Zeitpunkt der Aufstellung beziehungsweise Zusammenführung des neuen Flächennutzungsplanes maximal als potenzielle Bauflächen ausgewiesen werden darf. Dieser Wert bemisst sich an der Gesamtfläche und prognostizierten Bevölkerungsentwicklung der VG und bezieht beispielsweise auch vorhandene Baulückengrundstücke in den Gemeinden mit ein. Es gibt Gemeinden und Städte, die noch größere Flächen als Bauflächen vorgesehen haben, andere dagegen stoßen hinsichtlich der möglichen Ausweisung von Neubaugebieten bereits heute an ihre Grenzen.

Im Sommer 2020, also zu Beginn des neunten Jahres nach der Fusion, herrschte hier für den damals neuen Bürgermeister der VG Loreley, Mike Weiland, Zeit zum Handeln. „Die Entwicklung der Einwohnerzahlen unserer Verbandsgemeinde, die Möglichkeiten für junge Familien hier zu bleiben, aber auch Angebote für neue Menschen, zu uns zu ziehen, liegen den Orts- und Stadtbürgermeistern und mir sehr am Herzen“, so Bürgermeister Mike Weiland. „Schließlich streben wir alle nicht nur attraktive Wohngemeinden an, wir müssen mit Blick auf ein lebenswertes Wohnangebot im Buga-2029-Gebiet auch entsprechende Bauplatzangebote schaffen“, so der Bürgermeister weiter. Da seien sich alle Bürgermeisterkolleginnen und -kollegen einig.

Durch Gespräche und Verhandlungen mit den übergeordneten Fachbehörden ist es Mike Weiland gelungen, einen Lösungsweg zur Problematik zu finden und mit den Behörden zu vereinbaren. „Wenn wir im Jahr 2020 nicht gehandelt hätten, wäre in naher Zukunft kein einziger Bauplatz mehr in der VG Loreley neu erschlossen worden, der nicht bereits über die alten Flächennutzungspläne schon vorgesehen war, denn aufgrund der untereinander nicht kompatiblen alten Flächennutzungspläne haben die übergeordneten Behörden hier nach so langer Zeit nach der Fusion Neuerschließungen von Baugebieten zunächst einen Riegel vorgeschoben“, so der Bürgermeister.

Seit eineinhalb Jahren wird demnach das Verfahren mit Hochdruck fortgeführt. „Im Eiltempo haben wir zwischenzeitlich im Dialog mit den Gemeinden und Städten den für die neue VG Loreley gesetzten Schwellenwert unterschritten“, so Mike Weiland weiter. Die meisten Gemeinde- und Stadträte haben dem zugestimmt, „weil sie erkannt haben, dass ansonsten bald keine Bauentwicklung mehr in der VG möglich gewesen wäre und man sich hier untereinander gegenseitig blockiert hätte, denn bis zum Abschluss des Zusammenführungsverfahrens kann kein weiteres Neubaugebiet, was nicht bereits durch frühere Flächennutzungspläne erfasst ist, neu auf den Weg gebracht werden“.

Nachdem der Schwellenwert unterschritten war, überarbeiteten das Bauamt der Verbandsgemeinde und das beauftragte Planungsbüro die vorhandenen Unterlagen des neuen Flächennutzungsplanes im vergangenen Jahr. Direkt im Anschluss gingen die überarbeiteten Planunterlagen zur landesplanerischen Stellungnahme an die Kreisverwaltung, die auch mit der SGD Nord in Kontakt stehe. Bürgermeister Mike Weiland hat aus dem Mainzer Innenministerium als oberste Planungsbehörde des Landes erfahren, dass derzeit interne Abstimmungen für die weiteren Schritte zwischen den Behörden laufen und dass die VG Loreley auf einem guten Weg sei. Sobald die landesplanerische Stellungnahme vorliege, könnten die erforderlichen Beteiligungsverfahren nach dem Baugesetzbuch durchgeführt werden.

„Die Verbandsgemeinde hofft, diese Verfahren bis Ende 2022 abschließen zu können“, äußert Weiland und bedauert, dass dieser Prozess nicht in den drei Jahren direkt nach der Fusion abgewickelt wurde. Damals gab es den Schwellenwert noch nicht, und das Verfahren hätte kostengünstiger abgewickelt werden können. Heute hat die VG für das gesamte Verfahren insgesamt 130.000 Euro in verschiedenen Haushaltsjahren veranschlagt, die die Gemeinden über die VG-Umlage mitzahlen.

„Um keine weitere Zeit zum Wohle der Bauwilligen und der Kommunen zu verlieren, wird durch das Bauamt parallel zum Zusammenführungsverfahren gleich die erste Änderung dieses zusammengeführten Flächennutzungsplanes in Angriff genommen werden“, betont Weiland. Erst in diesem Verfahren können Gemeinden und Städte andere Bauflächen, als bisher im Flächennutzungsplan dargestellt, ausweisen. Neben dieser Änderung des Flächennutzungsplanes ist dann später die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Danach erst folgen oftmals erforderliche Bodenordnungsverfahren, um ausreichend zusammenhängende Flächen zu erhalten. Erst ganz am Ende stehen dann Planung und Bau von Straßen, Wasser- und Kanalleitungen für die abschließenden privaten Bauvorhaben.